Las inmobiliarias se adentran en una espiral vendedora en busca de
liquidez
El endeudamiento del sector del ladrillo, que asciende a más de 282.000
millones, obliga a las promotoras a poner en marcha una masiva política de enajenación de activos para hacer caja y aliviar sus riesgos financieros.
11/12/2007
Las compañías inmobiliarias han dado comienzo a una vertiginosa política de enajenación de activos con el fin de conseguir
la liquidez necesaria para aliviar el peso del endeudamiento financiero en sus balances, que se eleva, en el conjunto del
sector, a unos 282.000 millones de euros. Según los expertos, más del 40% de esta deuda financiera (125.000 millones de euros)
es sobreendeudamiento puro y duro.
Azotadas por la severa ralentización del mercado residencial, el problema de las inmobiliarias se
agrava con la caída en bolsa de las acciones, en el caso de las firmas cotizadas (más de un 20%
en 2007), y con la devaluación de los mismos activos que ahora se intentan vender. En la mayoría
de los créditos que, en los últimos años han financiado el crecimiento del sector, el coste
financiero del préstamo está estrechamente ligado, bien a la evolución bursátil de los títulos, bien
a la relación entre el nivel de deuda y el valor bruto de unos activos que, hoy en día, sufren una
travesía en el desierto de la iliquidez. Según Richard Ellis, los activos inmobiliarios se
devaluarán un 10% en 2007.
Casuística
La necesidad de hacer caja es común a una heterogeneidad de empresas del sector inmobiliario, al
margen de la mayor o menor situación de emergencia en la que se encuentran. Nada tiene que la hasta
ahora solvente situación financiera de Martinsa Fadesa con los riesgos de impago de Habitat o la
insolvencia patrimonial de Llanera, pero todas ellas han dado luz verde a una venta masiva de
activos con fuertes descuentos con el objetivo de ganar a toda costa liquidez.
Un mes después de anunciar la puesta a la venta de activos por valor de 1.000 millones de euros,
Martinsa Fadesa, la promotora presidida por Fernando Martín vendió el 50% de su filial marroquí,
Fadesa Maroc, a la inmobiliaria alauí Addoha, en una operación que asciende a 114 millones de
euros.
Gracias a esta transacción, Fadesa refuerza, por un lado, sus lazos estratégicos con su socia marroquí,
primer grupo inmobiliario del país con una capitalización bursátil de 3.400 millones de euros.
Este acuerdo tiene una clara intención estratégica a largo plazo: reforzar los vínculos con la
primera inmobiliaria marroquí en el mercado estrella de Martinsa Fadesa”, señalan fuentes de la
empresa. El nuevo escenario de colaboración contempla la participación de Addoha en todos los
proyectos de Martinsa Fadesa en el país alauí.
Por otro lado, y gracias a esta operación, la promotora consigue aliviar el peso de su
endeudamiento financiero, que, entre las deudas con entidades de crédito y acreedores
comerciales, asciende a cerca de 5.000 millones de euros, lo que representa algo más del 40%
de su valor bruto de activos.
Este mes de diciembre, concretamente, Martinsa Fadesa tiene una cita con los bancos para amortizar
la segunda cuota trimestral del tramo A del crédito sindicado firmado para financiar la adquisición
de la promotora fundada por Manuel Jove por parte de Martinsa.
La cuota correspondiente al mes de diciembre asciende a 230 millones de euros. La compañía tiene
previsto refinanciar el último pago de este primer tramo, que tendrá que abonar el próximo mes de marzo,
además de la totalidad del tramo B, que asciende a 2.092 millones de euros.
Una de las empresas con mayor nivel de endeudamiento sobre activos (66%) es Colonial, la compañía presidida por
Luis Portillo, que intenta sujetar la cotización de su empresa mediante reiteradas adquisiciones de títulos
en el mercado, que le han llevado a controlar cerca del 41% de la sociedad. Diversas fuentes del mercado apuntan
a que la inmobiliaria pronto podría verse obligada a seguir los pasos de Martinsa para conseguir liquidez, si
bien su perfil patrimonialista le protege de los rigores del parón residencial.
Casos problemáticos
En peor estado se encuentra la catalana Habitat, que negocia con los bancos la conversión de parte de su crédito sindicado,
firmado por 1.500 millones, en un préstamo participativo de 300 millones, y poder poner fin a la sangría de venta de
activos por debajo de su valor contable.
Por otro lado, el futuro del activo más codiciado de la promotora Llanera ya está claro. Lehman Brothers ha
ofrecido a la compañía valenciana –en proceso concursal desde octubre– quedarse con los más de 4,5 millones
de metros cuadrados de la antigua Regadíos y Energía Valencianos (Reva) que aún están bajo control de la
promotora, a cambio de la condonación del préstamo hipotecario sobre los terrenos, de 156,3 millones de
euros.
La operación se ejecutará a través de una sociedad NewCo, creada por el banco de inversión para agrupar parte de
sus activos inmobiliarios a la espera de una mejora de las condiciones de venta en el sector.
Lehman había solicitado en septiembre el embargo judicial de los terrenos de Reva,
ante el impago de cuotas del préstamo, pero finalmente ha llegado a un acuerdo con
la promotora. Para desvincularse completamente de Llanera, Lehman también ha propuesto adquirirle el 30% que
tiene en la sociedad Residencial Golf Fortuna, en la que participa el banco de inversión.
Llanera, que cifra su deuda en 663 millones, continúa negociando la venta de suelos y proyectos a entidades financieras y
promotoras.
La disolución de promotoras se duplica en 2007
Los fríos vientos que soplan para el sector inmobiliario de la vivienda no sólo ha
hecho estornudar a alguna de las grandes compañías, sino que muchos pequeños
grupos han cogido hasta pulmonías. Según un informe sobre el sector elaborado por
Asexor, especializada en el suministro de información empresarial por Internet,
se han producido 5.188 disoluciones de compañías en España en lo que va de año,
un 148% más que el año anterior.
El mercado inmobiliario español está formado por más de 100.000 promotoras registradas,
de las que la gran mayoría se constituyen con el único objetivo de desarrollar una promoción de viviendas.
El número de sociedades mercantiles ligadas a esta actividad ha descendido un 24% durante 2007, cuando se
dieron de alta 28.114 nuevas compañías.
El estudio, que también analiza la situación financiera de las cuentas presentadas en 2006, señala que
10.445 sociedades, el 37,4% de las estudiadas en el informe, declararon pérdidas, de las que casi la
mitad se dedicaban a la compraventa y promoción de viviendas, un 38% eran agencias inmobiliarias y el
resto de alquiler de inmuebles.
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