Las tasadoras recelan de 2008
Las sociedades de valoración afrontan una posible
caída en su volumen de negocio por el declive en la venta de viviendas
14/12/2007
Las sociedades de tasación afrontan 2008 con la incertidumbre que depara ser compañeras de viaje
del mercado hipotecario. Los primeros síntomas de enfriamiento en su negocio, los primeros signos
en negativo, han llegado este año. El director gerente de la Asociación Profesional de Sociedades
de Valoración (Atasa), Leandro Escobar, precisa que el descenso en la actividad ha sido ligero,
del 5% en el primer semestre en términos interanuales.
El sector considera que está maduro y que los ajustes pasados difícilmente pueden repetirse.
Cuando en 1997 entró en vigor el Real Decreto que las regula había unas 200 sociedades; en 2000
quedaban la mitad. Ahora son prácticamente 60 las entidades de valoración, de las que 38 están
en Atasa, el 85% si se mide por importe y por número de tasaciones. Pero el cambio de ciclo
actual puede hacerles pupa, especialmente a aquellas que no lleguen a las 6.000 tasaciones al
año, umbral, más o menos aceptado, en el que se fija el equilibrio del negocio. En esa
situación puede hallarse entre el 5% y 10% de las sociedades.
A esa selección natural por la evolución de un negocio que no escapará a la crisis inmobiliaria se
une otro factor mucho más desagradable, como es la penalización por falta de profesionalidad o rigor
en las mediciones. Los responsables de las firmas consultadas niegan que esa práctica irresponsable
esté extendida en el sector, debido al estricto control al que están sometidas las sociedades. No
obstante, la existencia de sobrevaloraciones, en mayor o menor medida, es más problemática si
cabe ante un cambio de ciclo como el actual. El director general de Tasa Tasaciones Hipotecarias,
Gustavo Sáiz Robres, afirma que si hay tasaciones sobrevaloradas, su volumen es pequeño y, además,
su trascendencia económica, mínima.
Aunque las sociedades no lo reconocen abiertamente, en el sector sí hay quien eleva el valor
dado al inmueble fundamentalmente para cubrir los costes que genera la intervención de un
intermediario o agente financiero en la compraventa. Si esas prácticas se han realizado hace
algunos años, el mercado las ha absorbido, pero el problema puede venir si han ocurrido en
los últimos meses. Ante un hipotético impago del titular del crédito hipotecario en el que
hubiera que ejecutar el préstamo, si se trata de una casa con valor 100, tasada en 100,
con una aportación del banco de 80 y del comprador de 20, el riesgo es bastante menor al
que pueda existir en el caso de una vivienda con valor 100, pero tasada en 120 porque el
banco nunca recuperaría lo pagado al intermediario.
Sobrevaloración
El director general de Tinsa y presidente de Atasa, Luis Leirado, asegura que a ninguna entidad
financiera le interesa debilitar su situación patrimonial para, en un momento determinado, realizar
operaciones de mayor volumen, ya que "todos sabemos que el ciclo, en algún momento, cambia". De la
misma opinión es también Sáiz Robres, quien indica que prácticamente ninguna entidad, por lograr un
factor positivo como pueda ser el incremento de la captación de negocio en un año, se arriesga a
recibir varios impactos negativos.
Leandro Escobar considera que un valor correcto responde a los intereses del inversor, del que
compra los títulos hipotecarios, de tal forma que si tiene la garantía de que vale 100 es porque
vale 100. A las entidades de crédito, continúa, tampoco les interesa prestar dinero por un bien
que no tiene el valor que se le está dando. El gerente de Atasa confía ciegamente en el hecho
de que si una sociedad de valoración realiza esas irregularidades, "se irá del mercado enseguida".
No escapará al control del Banco de España.
Por el motivo que fuere, los profesionales calculan que la reconversión del sector tasador ya se
ha hecho y, por tanto, un escenario de caídas de los valores unitarios de las viviendas durante
los próximos cinco años sólo podría pasar factura a 10 sociedades, como máximo.
Con el empeoramiento del mercado hipotecario, a competencia también será más dura, pues en un
mercado en el que, según sus interesados, no se compite en precios ni tarifas, juega un papel
importante la calidad del servicio. En palabras de Escobar, "se compite en diferenciación del
servicio, en rapidez?".
Competencia
El director general de Tasaciones Hipotecarias se refiere a este sector como muy maduro y
estable, por lo que, en estos momentos de incertidumbre, no reaccionará con una política
de agresividad para captar clientes, o simplemente para que no escapen los que ya tiene,
ya que "se trata de un sector regulado con los precios muy ajustados, en el que la mayoría
de las empresas lo hace bien, con una nota de notable alto", asegura, aunque admite que lo
pueden pasar peor aquellas sociedades que tienen el negocio en un ámbito local reducido.
Sin embargo, unos requisitos cada vez más duros en su regulación hacen que los sistemas
de control de los que deben disponer las tasadoras sean muy costosos. Tener un modelo
que garantice la sostenibilidad en el tiempo del valor que se está dando es coto de
muy pocos. La gestión en estas empresas se complica cada vez más, comentan, pues
requiere de importantes aplicaciones informáticas, valores muy respaldados, bases
de datos muy buenas e históricas, etcétera.
Las últimas tarjetas rojas que ha sacado el Banco de España al sector en 2006 han tenido
que ver con las ausencias de esos requisitos de control. Por tanto, en este momento de
crisis inmobiliaria, en el que no se potenciará la inversión, sino más bien todo lo contrario,
las tasadoras irán reduciendo costes. Quien no esté a la altura terminará por tener que bajarse
del barco.
El organismo supervisor inspecciona a las tasadoras cada cuatro o cinco años. Por tanto, es
"uno de los sectores más garantistas", según Leirado. Escobar señala que, aunque muchas de
esas sociedades no tengan bases históricas, en los mercados en los que operan sí las hay.
Además, Atasa pone a disposición de sus asociados una base de datos conjunta.
Aun así, desde esta asociación se observa 2008 con cierta cautela. El negocio de la
valoración depende de muchos factores, entre otros de cómo funcione el mercado hipotecario.
"Si se asienta en los niveles actuales será un año complicado", prevé su director gerente.
La diversificación del negocio es, para la mayoría, una de las salidas. Tinsa cree haber
dado en el centro de la diana con las apuestas empresariales de los últimos tiempos ya
que, ahora, le ayuda a afrontar la crisis con serenidad. Hay que ser imaginativos,
aconseja Leirado, y ofrecer productos nuevos. En su caso, las valoraciones de suelo,
por ejemplo, les está dando buen resultado, lo que le permitirá cerrar el año con
cifras muy parecidas al anterior. Incluso, cuando el negocio no crece por la vía
tradicional, hay que echar mano de otras actividades con las que no se cuenta en
tiempos de expansión, como la consultoría y el análisis.
El guiño de la CNMV
En una de las primeras intervenciones públicas del presidente de la Comisión Nacional
del Mercado de Valores (CNMV), Julio Segura, el mensaje enviado a las sociedades de
tasación fue reconfortante. Con el objeto de someter a un mayor control las valoraciones
de los activos inmobiliarios de las sociedades cotizadas, el regulador advirtió que había
que comprobar si esas tasaciones se generan con procedimientos y criterios reconocidos.
Incluso fue más allá, al indicar que se podían pedir valoraciones complementarias a
sociedades de reconocida solvencia sometidas a algún tipo de supervisión. El recado
llegó a las tasadoras como un balón de oxígeno
Estas sociedades, supervisadas y reguladas por el Banco de España e inscritas en un
registro público, se dedican sólo a la valoración. Frente a ellas, los consultores
inmobiliarios son también intermediarios. "A las sociedades que nos dedicamos a
valorar no nos distraen otras cosas, sólo nos dedicamos a esto", dice Luis Leirado.
A juicio de Segura, "el mejor valor razonable se obtiene de los precios actuales en un
mercado activo para propiedades similares en una misma localidad y condiciones? y "no
debe reflejar ni expectativas futuras que podría generar la inversión inmobiliaria ni
posibles sinergias futuras por aspectos fiscales, legales o de índole regulatoria,
sino su situación y condiciones actuales".
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