Más de un millón de viviendas nuevas no encuentran comprador en España
La venta de pisos se desploma por debajo de las 300.000 unidades, medio millón menos que en los últimos años, y provoca una grave situación que se prolongará más allá de 2009.
16/11/2007
Las inmobiliarias españolas tendrán que hacer frente, durante los dos próximos años, a un
peligroso escenario de sobredimensionamiento en la oferta de vivienda residencial, que, a día de hoy, asciende
a 1,5 millones de pisos acabados o en construcción.
Esta sobreoferta, que comenzará a reajustarse a partir de 2009, según los expertos reunidos
ayer en la jornada Financiación de Proyectos Inmobiliarios, organizadas por Expansión
Conferencias, no puede ser absorbida por una demanda en estado de ralentización, que adquirirá
algo menos de 300.000 viviendas anuales hasta, por lo menos, el año 2009, medio millón por debajo
que el promedio de los últimos ejercicios.
“Desde el primer trimestre de 2007, está teniendo lugar un gran desajuste entre la oferta y la
demanda de viviendas. En estos momentos, existen más de un millón y medio de viviendas acabadas
o en construcción para ser vendidas, pero no se van a vender ni 300.000 viviendas anuales, al
menos hasta 2009”, explicó ayer Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, presidente de RR Acuña
y Asociados.
Desequilibrio
Desde las empresas, reconocen esta situación “de desequilibrio”, si bien confían en que la
demanda se estabilice en torno a las 400.000-450.000 viviendas anuales. “Es cierto que,
actualmente, existe una demanda embalsamada, pero la capacidad normal de absorción en un
país como España se sitúa entre ocho y diez viviendas por cada 1.000 habitantes; eso nos
da cifras en el entorno de las 400.000”, explica, por su parte, un alto ejecutivo de una
inmobiliaria cotizada.
A pesar de que las cifras de facturación y beneficio de las inmobiliarias que cotizan en el
parqué han mantenido el tipo durante los nueve primeros meses del año, los niveles de
preventas, el termómetro del estado actual del sector inmobiliario residencial, han
descendido alrededor de un 40%.
“Desde 2004, el sector inmobiliario ha estrangulado fuertemente la demanda por parte de unas
empresas que han mirado más a la subida de precios que al comprador. Un volumen de 500.000
viviendas no se vende desde 2002”, señaló Rodríguez Acuña.
Esta situación de desajuste va a tener un efecto demoledor en buena parte de los 94.000
promotoras que funcionan actualmente en España (los expertos calculan que pueden desparecer
hasta el 80% de ellas), de las cuales, acerca de un 55% está sobreendeudado.
El endeudamiento de las inmobiliarias con los bancos asciende a cerca de 282.000 millones de euros,
lo que supone alrededor del 28% del Producto Interior Bruto español y representa el 32% de la
financiación total en la cartera de las entidades financieras. Los expertos calculan que más de
un 40% de esta deuda financiera (125.000 millones de euros), “es sobreendeudamiento”.
Crédito
De acuerdo con esta teoría, expuesta también ayer en las jornadas organizadas por
Expansión Conferencias, este sobreendeudamiento se va a ir incrementando como
consecuencia de las nuevas viviendas en promoción, hasta el punto de que, en 2009,
alcanzará el 60% del crédito total concedido a las inmobiliarias. Los analistas
consultados consideran que los niveles de endeudamiento del sector inmobiliario
aumentarán más de un 40% en 2007, en línea con los crecimientos sostenidos de 2006
(50%) y 2005 (44,5%.).
No obstante, según Angel Santos, director de la unidad de negocio inmobiliario
del Banco Sabadell, los criterios de concesión de la financiación han cambiado
sustancialmente, debido al nuevo escenario crediticio, a la ralentización del
mercado inmobiliario y a las nuevas normas de valoración de los activos inmobiliarios
contenidos en la controvertida nueva ley del suelo. “Hemos cambiado los criterios
para el suelo, también porque ha cambiado el criterio del promotor. Sólo nos interesa
finalista. Lo suelos urbanizables, sólo con garantía personal”, explicó.
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