La subrogación, un grifo cerrado
Los bancos ya no conceden crédito automático al comprador de
pisos de nueva construcción
26/10/2007
Promoción de vivienda nueva. Sus responsables ofrecen una completa
información: planos, servicios asociados, precios y, en tres de cada
cuatro casos, según los más recientes estudios, una financiación
hipotecaria específica.
Es lo habitual: las promotoras negocian con las entidades financieras
unos créditos hipotecarios globales que posteriormente ofrecen
particularizar a cada comprador (lo que se conoce como subrogación).
Hasta no hace demasiado tiempo, si el cliente abonaba, a lo largo
de los dos años que duraba la construcción, la entrada y las letras
mensuales (suelen corresponder al 20% del precio de la vivienda),
la subrogación era inmediata.
Como se suele decir popularmente "se aplicaba el artículo 33" y,
el particular, además de evitarse la tramitación de un crédito
(presentar nóminas, declaraciones de renta, etcétera) se ahorraba
los gastos de estudio, tasación y apertura que cobran muchos bancos
y cajas en las hipotecas. La situación empieza a cambiar.
Responsables de diversas entidades recuerdan que cuando se le
concede una financiación hipotecaria específica a una promotora,
que luego recolocará entre sus compradores, los bancos se
reservan el derecho de aprobar o no las correspondientes
subrogaciones a los particulares. No sólo antes de la compra
efectiva del inmueble, sino incluso un mes después.
Estos mismos responsables añaden que el aprobar hipotecas por el
artículo 33 a todos los compradores de vivienda en promociones
nuevas se ha acabado. En estos momentos, lo habitual es
realizar, como en un crédito tradicional, un completo análisis
del riesgo.
Al potencial cliente se le piden todo tipo de datos económicos y
financieros para ver si se acepta o no su operación.
Perder la señal y renunciar
Tanto es así que incluso una conocida constructora de este
país, con un parque en venta de unas 2.000 unidades nuevas,
cerró el pasado trimestre con un saldo negativo de ventas
de 20 unidades.
La razón es que en muchos casos, tantos que llegaron a superar
el número de unidades vendidas, las entidades financiadoras
denegaron las subrogaciones por exceso de riesgo y los
particulares se vieron obligados a perder la señal que habían
aportado al renunciar a la compra de la vivienda.
Desde bancos y cajas se va incluso más lejos en las advertencias:
"Los potenciales compradores deben calcular bien si podrán hacer frente
o no al pago de las letras hipotecarias en el futuro para no encontrarse
con la desagradable sorpresa de que no se les concede el crédito.
Algunas de las promociones de vivienda nueva que se venden en la
actualidad obligan únicamente durante el periodo de construcción a
pagar una cantidad fija al mes: 300, 400 o 600 euros. En algunos
casos, estas cantidades no cubren el 80% del valor del inmueble a
adquirir. En estas ocasiones, el grifo de la subrogación, salvo
que se presenten avales o garantías específicas adicionales, está
completamente cerrado desde hace ya varios meses", señala una fuente.
"Todo esto", reconoce, "en un clima en el que, además, las propias promotoras tienen
dificultades para conseguir su financiación. Cada vez se conceden menos préstamos que
financien la compra de suelo [bancos y cajas exigen proyectos concretos con la
correspondiente licencia de obras] y los que cubren la construcción empiezan además
a vincularse no sólo a la certificación efectiva de las obras, sino al ritmo de ventas
de las viviendas".
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