El Gobierno impide a los hipotecados el cambio libre de
entidad financiera
La nueva ley hipotecaria limita la libre capacidad de elección de los deudores
para trasladar su crédito a otra entidad mediante la subrogación. El banco podrá retener a su cliente
igualando la oferta de la competencia.
07/01/2008
A partir de ahora, los deudores hipotecarios lo tendrán mucho más difícil para trasladar su
préstamo
a otro banco en su búsqueda de condiciones crediticias más ventajosas. La nueva ley hipotecaria, que
entró en vigor el pasado 9 de diciembre, nació con el objetivo de abaratar los costes a la hora de
suscribir una hipoteca, así como de ampliar la capacidad de elección de las familias en el momento
de contratar un crédito, según anunció a bombo y platillo el propio Gobierno. Sin embargo, muchos
expertos denuncian que la letra pequeña de la reforma muestra que el cumplimiento de ambos fines
dista mucho de la realidad.
Y es que, la nueva norma ni abarata en exceso, ya que no contempla rebajas fiscales –ver EXPANSIÓN
del pasado 17 de marzo–, ni flexibiliza el mercado hipotecario en un ámbito tan importante como
el de la subrogación crediticia de acreedores. Los clientes que quieran acudir a un segundo
banco con la intención de mejorar las condiciones de su hipoteca verán mermada su libre capacidad
de elección para trasladarse de entidad, según los expertos jurídicos consultados por EXPANSIÓN.
A diferencia de lo que ocurría con la anterior normativa, un “sutil cambio” en la redacción definitiva
del texto establece que, en caso de que exista una contraoferta por parte de una segunda entidad, el
primer banco tan sólo deberá declarar ante notario que iguala o mejora dicha oferta para impedir a su
cliente el libre traslado de su hipoteca. Ahora, es el propio banco quien decide en última instancia,
en lugar del deudor, que puede estar interesado en cambiar de entidad por múltiples motivos, más allá
de los financieros –desde un mal servicio hasta la propia cercanía física de la segunda sucursal–.
“De este modo, un banco con malos servicios o simplemente peores que la competencia verá blindados
sus préstamos, pues siempre podrá retener a sus clientes en contra de su voluntad, a menos que el
deudor solicite una nueva
hipoteca para cancelar la antigua”, según fuentes jurídicas. Esta última
opción siempre ha existido, sin embargo, a diferencia de la subrogación hipotecaria, conlleva “más
costes, especialmente de impuestos y de gestión bancaria”.
De este modo, el Gobierno, a diferencia de lo anunciado, se ha decantado por una modificación legislativa
“pro banca, en una ley que supuestamente se inclinaba siempre en beneficio del consumidor”, añaden los
expertos. Aunque la reforma introduce mejoras técnicas y reduce comisiones, en este caso, “restringe los
derechos que antes sí tenía el consumidor”.
Un caso concreto
Antes...
· La ley de 1994 sobre subrogación de hipotecas habilitó un mecanismo nuevo para que un deudor pudiera cambiar
su crédito de banco con costes reducidos.
· El cliente acudía a un banco B para mejorar las condiciones de su hipoteca. Tras negociar con el particular,
B le ofrecía una oferta vinculante que, inmediatamente comunicaba a la entidad A (acreedor del crédito) para
que certifique el saldo pendiente –cuánto quedaba por pagar del préstamo–, así como los intereses
y comisiones vigentes.
· Si la entidad A no expedía dicha certificación en el plazo de 15 días naturales, perdía todo derecho y su
cliente podía formalizar sin más la subrogación (trasladar su hipoteca) con la entidad B.
· Sin embargo, en caso de certificar el saldo pendiente, el banco A disponía de 15 días naturales para tratar
de convencer a su cliente de que no se fuera, contraofertando nuevas condiciones (novación del préstamo).
Durante ese plazo, el particular no estaba, pues, ni obligado a subrogar la hipoteca (trasladar el préstamo a
la entidad B) ni a firmar un nuevo crédito mejorado con A. Tan sólo podía dedicarse a escuchar los cantos de
sirena de A a fin de ver mejoradas sus condiciones o servicios bancarios.
· En todo caso, aunque A mejorara, incluso, la oferta de B, el deudor, tras dicho plazo, decidía libremente si
quedarse (novación) o trasladar su crédito (subrogación).
... y ahora
· La nueva reforma hipotecaria, que acaba de entrar en vigor, cambia el eje del sistema en el ámbito de la subrogación
hipotecaria de acreedores.
· El cliente de la entidad A acude a un segundo banco (B) para mejorar sus condiciones hipotecarias. Al igual que con la
anterior normativa, se mantiene un plazo de 15 días naturales durante el cual el deudor no podrá, aunque quiera, trasladar
su hipoteca a B (subrogación).
· Sin embargo, el cambio consiste en que, durante dicho plazo, la entidad A, sin ni siquiera tener que negociar directamente
con su cliente, podrá notificar notarialmente que iguala la oferta de B o, incluso, la mejora.
· La mera igualación de la oferta de B permite a la entidad A retener a su cliente obligatoriamente por ley, a pesar de que
mantenga la intención de subrogar su hipoteca con B. Así, la norma no admite que el deudor pueda cambiarse de entidad, y
no sólo con el objetivo de ver mejoradas sus condiciones financieras, ya que el cliente puede estar interesado en cambiar
de banco por múltiples razones: descontento con el servicio, mala relación personal con el director de su sucursal,
productos financieros más atractivos, ubicación de la entidad crediticia, etc.
· Al no poder subrogarse, el cliente deberá solicitar una nueva hipoteca con B y cancelar la antigua con A, con unos
costes superiores a la subrogación.
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Consejo al Consumidor:
Cambio Libre de entidad financiera
Desde mi punto de vista es nueva ley en comparación con la del 94, es un valor añadido para las entidades
financieras y una injusticia para los clientes descontentos.
¿Cuantos clientes descontentos existen en la banca? De hecho, quien esta de acuerdo con las entidades
financieras, con las comisiones por respirar, etc.
Hasta ahora con la ley hipotecaria aprobada en 1994 un cliente descontento podía subrogar su hipoteca
que tenia en el Banco X con el Banco Y. Con ello conseguía una oferta vinculante, que llevaba al Banco
X, que podía igualar la oferta del Banco Y dentro de un periodo de tiempo de 15 días, y era EL CLIENTE,
el que decidía si seguir en el Banco X o subrogarse al Banco Y, obteniendo un tipo de interés atractivo
por un bajo coste de gastos de subrogación.
Con la nueva ley es EL BANCO X el que igualará la oferta de la entidad Y dentro de los 15 días
naturales, sin ni siquiera tener que negociar directamente con su cliente, podrá notificar
notarialmente que iguala la oferta de B o, incluso, la mejora.
En definitiva, la nueva normativa estará perjudicando al cliente, ya que si quiere cambiarse de
entidad deberá cancelar el riesgo que tiene en el BANCO X, para poder tener su hipoteca en otra
entidad Y, ya sea porque esta desconforme con el BANCO X, u otros motivos relacionados con el
servicio.
Dentro de nuestro negocio, desde mi punto de vista, es una buena normativa para los intermediarios
financieros ya que para poder refinanciar los expedientes siempre cancelamos el riesgo que el
cliente tiene en el BANCO X para poder refinanciarle en el BANCO Y.
Carlos Angulo
Analista Financiero
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