La banca canjea préstamos sin garantía real por inmuebles para reducir riesgos
Quien cobra primero, cobra dos veces. La crisis se agrava y las entidades apuran las fórmulas para
recuperar deuda. El objetivo es minimizar los daños ante el riesgo de que se produzcan nuevas
suspensiones de pagos de inmobiliarias.
08/09/2008
El mercado inmobiliario se deteriora más rápido de lo previsto y la banca reacciona con la misma
celeridad. El sector financiero ha comenzado a canjear préstamos de promotores respaldados por
suelo o sin garantía real (los que no están avalados con un bien tangible) por activos inmobiliarios.
Aunque sólo Santander y Banesto han anunciado hasta el momento actuaciones de este tipo, fuentes de
mercado señalan que son más las entidades que analizan operaciones semejantes.
La viabilidad de muchas inmobiliarias, incluso con las refinanciaciones de deuda recientemente pactadas,
está en entredicho ante la parálisis del sector. “Cuando no se vende, la inmobiliaria sigue con los
proyectos que tiene en marcha. Pero estos acuerdos con los bancos indican que se ha llegado al límite”,
apuntan en el mercado. Estas operaciones vendrían a corroborar que la banca, consciente de la crítica
situación de muchas promotoras, está apurando las fórmulas para recobrar deuda y minimizar sus
potenciales daños ante el riesgo de presentación de nuevos concursos de acreedores.
El primero en cobrar
“Una vez que una compañía suspende pagos, la entidad tiene que provisionar parte del préstamo y declararlo
dudoso [lo que eleva la morosidad]”, señala un experto. “Para alcanzar el convenio de acreedores es
necesaria una quita de la deuda. Además, la suspensión de pagos implica ponerse a la cola junto al
resto de acreedores. Con estos canjes, las entidades eligen directamente los activos con los que
quieren quedarse. Quien cobra primero, cobra dos veces”, dicen fuentes de mercado. Ésta sería,
efectivamente, otra derivada de este escenario. El inicio de las ejecuciones de deuda puede desencadenar
una carrera entre las propias entidades a la hora de cerrar acuerdos, con el objetivo de adjudicarse
los activos de mayor calidad y con más posibilidades de venta.
En cualquier caso, tan determinantes como las motivaciones de estos pactos son las consecuencias y el
significado de este nuevo panorama. En algunos ámbitos inmobiliarios se interpreta que “la rueda
vuelve a girar”. “Los bancos están recuperando el protagonismo que tuvieron en el sector”, dicen en
una inmobiliaria, en la que pronostican que las entidades están haciendo acopio de activos, de los
que se desprenderán dentro de unos años, cuando el mercado inmobiliario se normalice. “La banca
tiene aguante en el corto plazo. No tiene las necesidades de una empresa y no va a malvender los
edificios”, opinan fuentes inmobiliarias. En definitiva, comprar barato y vender caro, en una
estrategia que contribuirá, en último término, a la recuperación de las promotoras (la inmobiliaria,
una vez “troceada”, tiene menos patrimonio, pero también menos deuda).
Más deterioro
Pero lejos de está visión, la irrupción de bancos y cajas en el mercado inmobiliario puede deteriorar aún
más este negocio, según otras fuentes. Una parte del mercado considera que las entidades van a deshacerse
a corto y medio plazo de la cartera inmobiliaria que están construyendo, entre otros motivos, por su
coste de mantenimiento o el peligro de que ésta se devalúe más. Las posibles desinversiones de bancos
y cajas, en competencia directa con los promotores, presionarían a la baja los precios de los inmuebles,
lo que supondría un nuevo obstáculo para las inmobiliarias en dificultades, pero también para aquéllas
que hasta ahora han logrado capear la crisis, y que en conjunto adeudan 300.000 millones.
Opciones
El sector financiero está canjeando deuda por activos. No es su única opción, pero sí una de las que
implica menos riesgo, también en el caso de las compañías cotizadas. El endeudamiento de las inmobiliarias
que cotizan en bolsa se eleva a 31.000 millones de euros. De éstos, al menos 10.000 millones en préstamos
vinculados al desarrollo de negocio (31%) tienen garantía hipotecaria de suelo, promociones de viviendas
u otro tipo de inmuebles. El valor de estos activos cubre la deuda avalada. A cierre del pasado año, por
ejemplo, Colonial tenía créditos por 1.482 millones asociados a activos con un valor de mercado de
3.520 millones. En la misma línea, propiedades de Metrovacesa por importe de 5.252 millones estaban
hipotecadas en garantía de préstamos con un saldo de 3.108 millones.
Junto a estos créditos, las promotoras cotizadas tienen que hacer frente a la deuda corporativa, en
su mayoría, créditos sindicados suscritos para financiar compras. Esta deuda, más de 17.000
millones, está respaldada por los saldos de determinadas cuentas bancarias, una promesa de
hipoteca sobre sus activos (hipoteca ya constituida en muchos casos) y las propias acciones
de las compañías.
La banca, por tanto, también podría canjear la deuda por los títulos de las inmobiliarias, aunque este
escenario se dará como “último extremo”, pronostica un analista. “El objetivo es limitar la exposición
al sector, no aumentarla. Con la adquisición de activos, los riesgos están acotados. Aunque se asuma
una pérdida en el valor de un inmueble, ésta es concreta. En el otro caso, hay que hacer frente al
riesgo de toda la compañía y hay que recapitalizarla. Es preferible hacerse con una cartera de activos
y constituir una inmobiliaria a medida, antes que asumir el control de una promotora”, señala el
citado experto.
La crisis consume las acciones y su condición de aval
Los riesgos que conlleva la toma de control de una inmobiliaria en el actual escenario no son el único
motivo por el que la banca sería reacia a canjear la deuda por capital. Las entidades, en vez de
mantenerse en el accionariado de las compañías, podrían optar por adquirir títulos para venderlos
inmediatamente y reducir deuda. Este escenario, sin embargo, parece hoy inviable. En primer lugar,
la demanda de estas acciones se ha evaporado ante la crisis de confianza de los inversores en el
sector. Además, si finalmente se cerrara la venta de los títulos, se haría a un precio sensiblemente
inferior al que tenían cuando fueron aceptados en prenda. Varias compañías del sector han perdido
prácticamente la totalidad de su valor en bolsa desde febrero de 2007, cuando la quiebra de la
hipotecaria estadounidense New Century comenzó a destapar la crisis subprime, y pocos meses
después de que se cerraran los grandes créditos sindicados. Afirma, la antigua Astroc, retrocede
un 98% desde entonces, mientras que Colonial cae un 92%. Renta Corporación se ha depreciado
un 84%, porcentaje que se sitúa en el 55% en el caso de Metrovacesa.
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