Requisitos para
solicitar una Refinanciación de deudas o préstamos
Para solicitar la refinanciación de préstamos son necesarios varios requisitos:
1) Vivienda en propiedad
Se ha de tener algún bien inmueble o alguna propiedad que garantice la operación.
Es aconsejable que esta garantía sea una vivienda, es decir, un piso, una casa, un apartamento.
También puede garantizar el nuevo préstamo que se solicite locales comerciales y naves industriales.
Los terrenos también serán aceptados para conceder el préstamo siempre y cuando estén
catalogados como urbanos. Los terrenos que estén en suelo rústico o en suelo urbanizable
serán denegados por los bancos y no podrán concederse los créditos solicitados.
Las viviendas también pueden estar alquiladas. Si existe alquiler puede que nos
condicione en algo la solicitud del préstamo ya que nos podrían bajar el límite de
riesgo sobre el valor de tasación.
Si no se dispone de vivienda propia, puede entrar en la operación la vivienda de algún familiar
(padres, suegros…) o de algún conocido. Ustedes serán los titulares del préstamo y
la vivienda de ellos garantizará la operación. Los propietarios de la vivienda podrán
vender su garantía en el momento que quieran o que necesiten.
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2) Ingresos
Se tienen en cuenta cualquier tipo de ingreso justificado. Los ingresos pueden ser
nóminas trabajando para un tercero; ingresos como autónomo con su correspondiente
declaración de la renta, presentación de IVA…; también son válidos nuestros
ingresos como pensionista ya sea una pensión de viudedad, jubilación, orfandad,
incapacidad temporal o permanente. También se podrán tener en cuenta certificados
que pueda hacer la empresa respecto a horas extras, plus de productividad…
La suma de los ingresos de todos los titulares que entren en la operación,
no podrán superar el 50% de la cuota que nos resulte a la hora de hacer la
refinanciación de deudas. Es decir,
si los ingresos de los titulares de la hipoteca a solicitar suman
1600€ al mes, la cuota resultante de la hipoteca no podrá superar en
ningún caso los 800€ (máximo el 50%). A esta variable se le llama
ratio de endeudamiento o capacidad de endeudamiento. No podemos superar
este porcentaje ya que se supone que con el 50% restante hemos de vivir.
Es decir, hacer frente al resto de gastos como comida, luz, agua, gas,
gasolina, escuelas…Se entiende que con ese dinero uno puede vivir y hacer
frente a los gastos necesarios de primera necesidad.
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3) Valor de tasación
Cuando hacemos una refinanciación de deudas, hemos
de tener obligatoriamente una vivienda o propiedad que actúe como garantía.
El banco, en función del tipo de operación y del perfil del cliente nos
podrá dar más dinero sobre el valor de tasación de la garantía que aportemos.
También en función del tipo de garantía que presentemos nos darán mayor o
menor porcentaje sobre el valor de tasación. Las entidades bancarias para
una operación de refinanciación de deudas, pueden
conceder, como máximo, un 97% sobre el valor de la tasación en el caso de
que la propiedad aportada como garantía sea una vivienda. Este máximo de
cobertura ofrecida por los bancos será en el caso de que los clientes sean
buenos deudores, con estabilidad laboral, sin demoras en ninguno de los
préstamos…Para los clientes que tengan alguna demora o alguna incidencia
tipo Asnef, Rai, Experian o embargo, lo máximo que se podrá ofrecer será el 80%.
Y aquí también nos encontramos con múltiples casuísticas: no es lo mismo
un deudor que irá al 25% de sus ingresos a otro que irá al 49%.
Tampoco es lo mismo un matrimonio que lleva 15 años trabajando en la misma
empresa a otro que acaba de empezar a trabajar en una nueva empresa.
También se valora de una manera distinta si un cliente tiene un contrato
indefinido o bien un contrato de 3 meses. También varía la situación de
un cliente que lleva todos los pagos al día menos alguno con demora a
otro que tenga un préstamo en incidencia judicial.
El tipo de garantía aportada también condiciona el valor máximo a conceder.
En el caso de locales comerciales y naves industriales se podrá autorizar
como máximo el 70%. En el caso de los terrenos y suelo urbano, el máximo
autorizado será del 60% sobre el valor de tasación.
Hay múltiples variables que hacen determinar el valor de tasación que
concederán las entidades crédito a sus clientes.
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